MUA BÁN NỢ CÓ TÀI SẢN BẢO ĐẢM

Hoạt động mua bán nợ, đặc biệt là các khoản nợ có tài sản bảo đảm là bất động sản, là một nghiệp vụ quan trọng giúp các ngân hàng xử lý nợ xấu và các tổ chức tài chính có cơ hội đầu tư. Quá trình này được điều chỉnh bởi một hệ thống pháp luật chặt chẽ để đảm bảo quyền và lợi ích của tất cả các bên liên quan.

1. Nguyên tắc

– Quyền chuyển nhượng của Ngân hàng: Bên bán nợ (Ngân hàng) có toàn quyền chuyển nhượng khoản nợ và các quyền liên quan, bao gồm cả quyền xử lý tài sản bảo đảm.

– Quyền kế thừa của Bên mua nợ: Bên mua nợ (Tổ chức tài chính hoặc công ty quản lý nợ) sẽ tiếp nhận khoản nợ và kế thừa toàn bộ quyền xử lý tài sản bảo đảm theo hợp đồng thế chấp đã ký trước đó.

– Phương thức xử lý tài sản:

Thỏa thuận: Nếu các bên có thể thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản (ví dụ: bán trực tiếp BĐS, tự thỏa thuận giá), việc đấu giá là không bắt buộc.

Đấu giá: Trong trường hợp không đạt được thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định, tài sản bảo đảm là BĐS phải được xử lý thông qua thủ tục đấu giá công khai và minh bạch.

2. Quyền đơn phương bán nợ của Ngân hàng

Một trong những điểm pháp lý quan trọng là quyền của ngân hàng được đơn phương bán nợ mà không cần sự đồng ý của người vay.

Theo Điều 365 Bộ luật Dân sự 2015, bên có quyền (ngân hàng) có thể chuyển giao quyền yêu cầu của mình cho một bên thứ ba. Dù không cần sự đồng ý, ngân hàng vẫn có nghĩa vụ phải thông báo cho người vay về việc chuyển giao này để họ biết và thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho bên mua nợ.

Đây là quyền đơn phương về mặt dân sự, được khẳng định thêm trong Luật Các tổ chức tín dụng 2024, và không phụ thuộc vào sự đồng ý của khách hàng vay, miễn là khoản nợ và tài sản bảo đảm là hợp pháp.

3. Quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan

3.1. Ngân hàng (Bên bán nợ)

Quyền: Chuyển nhượng khoản nợ cùng với quyền xử lý tài sản bảo đảm; Nhận tiền thanh toán từ bên mua nợ.

Nghĩa vụ: Cung cấp đầy đủ, chính xác hồ sơ pháp lý và thông tin về khoản nợ cũng như tài sản bảo đảm; Đảm bảo tính hợp pháp của khoản nợ tại thời điểm chuyển nhượng.

3.2. Tổ chức tài chính (Bên mua nợ)

Quyền: Kế thừa toàn bộ quyền của ngân hàng đối với khoản nợ và tài sản bảo đảm; Tiến hành xử lý BĐS bảo đảm thông qua thỏa thuận hoặc đấu giá để thu hồi nợ.

Nghĩa vụ: Thanh toán tiền mua nợ đúng hạn cho ngân hàng; Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính về đất đai và thuế khi nhận và chuyển nhượng BĐS.

3.3. Người vay (Bên thế chấp)

Nghĩa vụ: Bàn giao tài sản bảo đảm cho bên có quyền xử lý khi khoản vay đến hạn xử lý.

Quyền: Được nhận lại phần giá trị còn lại sau khi tài sản đã được xử lý và trừ đi toàn bộ nghĩa vụ nợ.

3.4. Người mua bất động sản (Bên thứ ba)

Quyền: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý.

Nghĩa vụ: Thanh toán đầy đủ tiền mua tài sản; Nộp các loại thuế, phí theo quy định (ví dụ: thuế trước bạ) để thực hiện thủ tục sang tên.

VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH

Hoạt động mua bán nợ và xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Dưới đây là các văn bản chính và vai trò của chúng:

Văn bản pháp luật	Điều khoản liên quan	Nội dung điều chỉnh chính
Bộ luật Dân sự 2015	Điều 365 – 371	Quy định về việc chuyển giao quyền yêu cầu (quyền bán nợ của ngân hàng và quyền kế thừa của bên mua nợ).
	Điều 299 – 303	Quy định về các phương thức xử lý tài sản bảo đảm (thỏa thuận hoặc đấu giá).
	Điều 309 – 317	Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp tài sản.
Luật Các tổ chức tín dụng 2024	Điều 139, 197; Chương về xử lý nợ xấu (Điều 198-210)	Cung cấp cơ sở pháp lý cho TCTD được quyền bán nợ và chuyển giao tài sản bảo đảm.
Luật Đấu giá tài sản 2016	Điều 4, 7, 35-50	Quy định tài sản bảo đảm và nợ xấu là đối tượng phải đấu giá (nếu không có thỏa thuận), cùng với trình tự, thủ tục và nguyên tắc bảo vệ các bên.
Luật Đất đai 2013/2024	Điều 167, 188 (Luật 2013) Điều 27, 46 (Luật 2024)	Đặt ra các điều kiện để BĐS được phép chuyển nhượng (phải có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên).
Luật Kinh doanh bất động sản 2023	Điều 9 – 11, 55 – 57	Đặt ra các điều kiện đối với BĐS khi được đưa vào kinh doanh và quy định về việc chuyển nhượng giữa các doanh nghiệp.
Luật Thuế TNDN 2025	Điều 3.2.b	Quy định thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là khoản thu nhập chịu thuế riêng và không được bù trừ với các khoản lỗ từ hoạt động kinh doanh khác.
Nghị định hướng dẫn	62/2017/NĐ-CP,  103/2024/NĐ-CP	Hướng dẫn chi tiết về thủ tục đấu giá (bao gồm cả VAMC) và cách xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai khi có sự chuyển giao BĐS.