BẢO LƯU QUYỀN SỞ HỮU MUA BÁN CĂN HỘ

Biện pháp bảo lưu quyền sở hữu là một công cụ pháp lý quan trọng trong các hợp đồng mua bán, đặc biệt là đối với những tài sản có giá trị lớn. Việc đưa điều khoản này vào hợp đồng giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Bài viết này sẽ phân tích các khía cạnh chính của hợp đồng có áp dụng biện pháp bảo lưu quyền sở hữu và đưa ra một số lưu ý khi soạn thảo và ký kết.

1. Các bên tham gia hợp đồng

Một hợp đồng mua bán có thỏa thuận về bảo lưu quyền sở hữu bao gồm hai chủ thể chính là bên bán và bên mua.

Bên bán: Là chủ thể áp dụng biện pháp bảo lưu. Sau khi giao tài sản cho bên mua, bên bán vẫn là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản cho đến khi bên mua hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ thanh toán hoặc các nghĩa vụ khác đã thỏa thuận.

Bên mua: Có quyền sử dụng tài sản sau khi nhận bàn giao nhưng chưa có quyền sở hữu cho đến khi hoàn tất nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng.

2. Những yếu tố pháp lý cần lưu ý

Khi soạn thảo và ký kết hợp đồng có điều khoản này, các bên cần đặc biệt chú ý đến các yếu tố về hình thức, đối tượng và việc đăng ký giao dịch bảo đảm.

a. Hình thức của thỏa thuận

Thỏa thuận về việc bảo lưu quyền sở hữu bắt buộc phải được lập thành văn bản. Thỏa thuận này có thể được lập thành một văn bản riêng hoặc là một điều khoản trong hợp đồng mua bán chính. Nếu không tuân thủ hình thức văn bản, thỏa thuận về biện pháp bảo đảm này sẽ không được công nhận.

b. Đối tượng của hợp đồng

Đối tượng của hợp đồng có thể là động sản hoặc bất động sản, bao gồm cả tài sản có đăng ký quyền sở hữu và không đăng ký. Tuy nhiên, trên thực tế, biện pháp này thường được áp dụng và đăng ký đối với các tài sản có giá trị lớn và pháp luật yêu cầu đăng ký quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy.

c. Đăng ký giao dịch bảo đảm

Pháp luật không bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo lưu quyền sở hữu. Tuy nhiên, việc đăng ký là cần thiết để thỏa thuận này phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Khi đã đăng ký, bên bán sẽ có quyền truy đòi tài sản và được ưu tiên thanh toán trong trường hợp có tranh chấp. Vì vậy, bên bán nên thực hiện việc đăng ký để bảo vệ tối đa quyền lợi của mình.

3. Quyền và nghĩa vụ khi có vi phạm

Điều khoản bảo lưu quyền sở hữu phát huy vai trò rõ rệt nhất khi một trong hai bên vi phạm hợp đồng, đặc biệt là nghĩa vụ thanh toán từ bên mua.

Trong trường hợp bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán, bên bán có quyền:

– Từ chối bàn giao tài sản hoặc các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu liên quan.

– Đòi lại tài sản từ bên mua. Cụ thể như trong hợp đồng mẫu được phân tích, nếu bên mua vi phạm, bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, bán căn hộ cho một bên thứ ba mà không cần sự đồng ý của bên mua.

– Sau khi bán tài sản, bên bán có nghĩa vụ hoàn trả lại cho bên mua số tiền đã thanh toán sau khi khấu trừ các khoản bồi thường thiệt hại hoặc phạt vi phạm theo thỏa thuận (ví dụ: 50% số tiền đã thanh toán như trong hợp đồng mẫu).

4. Lợi ích của việc áp dụng biện pháp bảo lưu quyền sở hữu

Việc đưa các điều khoản này vào hợp đồng mua bán, nhất là đối với nhà ở hình thành trong tương lai, mang lại sự bảo vệ toàn diện cho cả hai bên.

a. Đối với Bên bán:

– Đảm bảo nghĩa vụ thanh toán: Đảm bảo rằng bên mua sẽ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính trước khi chính thức sở hữu tài sản.

– Quyền từ chối bàn giao: Có quyền giữ lại tài sản và giấy chứng nhận nếu bên mua chưa thanh toán đủ.

– Linh hoạt xử lý khi có vi phạm: Có quyền chấm dứt hợp đồng và bán tài sản cho người khác để thu hồi vốn và giảm thiểu thiệt hại.

b. Đối với Bên mua:

– Đảm bảo việc thực hiện hợp đồng của bên bán: Bên mua có thể yên tâm rằng sau khi mình hoàn thành nghĩa vụ thanh toán, bên bán sẽ phải bàn giao tài sản đúng chất lượng và tiến độ đã cam kết.

– Quyền yêu cầu bồi thường: Trong trường hợp bên bán vi phạm, bên mua có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại tương ứng.

Kết luận

Tóm lại, điều khoản bảo lưu quyền sở hữu là một phần quan trọng và cần thiết trong các hợp đồng mua bán tài sản có giá trị. Nó không chỉ là công cụ bảo vệ quyền lợi cho bên bán mà còn tạo ra một hành lang pháp lý an toàn, minh bạch, đảm bảo quyền lợi cho cả bên mua, từ đó giúp giao dịch diễn ra thuận lợi và an toàn hơn./.