1. Đặt vấn đề:
Trong những năm gần đây, thị trường kinh doanh bất động sản có nhiều cách thức hoạt động đa dạng, đặc biệt là ngoài khuôn khổ quy định của pháp luật, trong đó có repo bất động sản. Xét thấy vấn đề càng trở nên cấp bách và có nhiều người quan tâm, nhất là người mua hàng hóa bất động sản, vì cho rằng đây là biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên bán; nên chúng ta cùng tìm hiểu, chia sẻ và có những kiến nghị cần thiết…
2. Khái quát về Repo và repo bất động sản:
Từ “Repo” thường được dùng trong các giao dịch tài chính trên thị trường tiền tệ, nhất là thị trường chứng khoán. Theo đó, người bán (ví dụ là bán cổ phiếu) vì nhu cầu thanh khoản có thể cần sự hỗ trợ vốn nhanh, nên có thoả thuận bán một lượng cổ phiếu cho người khác đang có sẵn tiền và người bán cam kết sẽ mua lại số cổ phiếu ấy trong một thời hạn nhất định với giá mua lại sau cao hơn so với giá đã bán ban đầu.
Ví dụ: A thực hiện giao dịch hợp đồng mua lại bằng cách bán trái phiếu đang sở hữu cho bạn B. Trong hợp đồng repo có ghi rõ thời gian mua lại cũng như giá của trái phiếu đó.
Giao dịch Repo là giao dịch trong đó một bên bán và chuyển giao quyền sở hữu tài sản tài chính cho một bên khác, đồng thời cam kết sẽ mua lại và nhận lại quyền sở hữu tài sản tài chính đó sau một thời gian xác định với một mức giá xác định.[1]
Giao dịch Reverse Repo là giao dịch trong đó một bên mua và nhận chuyển giao quyền sở hữu tài sản tài chính từ một bên khác, đồng thời cam kết sẽ bán lại và chuyển giao quyền sở hữu tài sản tài chính đó sau một thời gian xác định với một mức giá xác định, bao gồm cả giao dịch mua có kỳ hạn công cụ chuyển nhượng, giấy tờ có giá khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước về hoạt động chiết khấu công cụ chuyển nhượng, giấy tờ có giá khác.[2]
Công cụ chuyển nhượng là giấy tờ có giá ghi nhận lệnh thanh toán hoặc cam kết thanh toán không điều kiện một số tiền xác định vào một thời điểm nhất định.[3]
Giấy tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời gian nhất định, điều kiện trả lãi và những điều kiện khác.[4]
Như vậy, có thể xác định rằng, chỉ những giao dịch theo dạng mua lại, phát sinh quyền mua lại hay mua lại đảo ngược mà có đối tượng giao dịch là tài sản tài chính (ví dụ: tiền mặt, cổ phiếu trên sàn, công cụ vốn chủ sở hữu, quyền theo hợp đồng để có thể nhận lại tiền mặt, tài sản tài chính hay trao đổi nợ…) thì đấy mới là đối tượng được phép giao dịch theo hình thức Repo.
Tóm lại, về chuyên ngành, thì hiện nay chỉ có quy định của Ngân hàng nhà nước về Repo.
Repo chỉ là dạng phái sinh từ giao dịch cho vay có bảo đảm, xếp vào diện thế chấp- 1 trong 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (theo Điều 292 Bộ luật dân sự năm 2015).
Repo Bất động sản
Căn cứ vào quy định các đối tượng được phép giao dịch theo hình thức Repo và luật chuyên ngành Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và năm 2023 (đã mở rộng lên 11 loại hợp đồng kinh doanh- tương ứng phụ lục 1 đến 11 kèm theo của Nghị định 96/2024) quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản, kể cả kinh doanh dịch vụ bất động sản, thì đều không có quy định nào cho phép việc thực hiện các giao dịch bất động sản dưới hình thức Repo hay Reverse Repo.
Nếu nhìn các giao dịch Repo đã thực hiện trong mua bán bất động sản những năm trước đây và hiện nay dưới góc nhìn của pháp luật dân sự về mua bán tài sản, quyền tài sản, chịu rủi ro đối với tài sản, chuộc lại tài sản đã bán… thì chỉ mới dừng lại ở mức các chủ đầu tư có đưa vào những quy định chung chung có liên quan đến chuộc lại tài sản đã bán theo Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015. Pháp luật dân sự hiện hành cũng không có quy định cụ thể theo kiểu định danh về loại hợp đồng này. Tức là, về mặt quan hệ dân sự thì được hiểu Repo Bất động sản cũng là biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, nhưng không đủ điều kiện theo luật định.
Như vậy, có thế nhận định rằng pháp luật Việt Nam trước đây và hiện nay chưa có quy định cụ thể hay cho phép đối với hình thức và nội dung giao dịch dạng này hoặc tương tự chưa được pháp luật quy định. Nếu nhìn nhận các giao dịch Repo trong mua bán bất động sản thuộc dạng những thỏa thuận không được phép mà chủ đầu tư vẫn cố tình thực hiện thì rõ ràng những giao dịch dạng này có thể bị xem xét dưới khía cạnh có yếu tố về gian lận, lừa dối là những hành vi bị cấm theo Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, trên thực tế, trên thị trường đã xuất hiện các chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện huy động vốn qua hình thức giao dịch Repo mặc dù đã đến kỳ hạn hay đã trễ hạn, được gia hạn nhiều lần, nhưng không mua lại như đã cam kết trước đó. Số lượng những hợp đồng mua bán dạng Repo hiện còn tồn đọng và chưa được giải quyết rất lớn.
3. Xem xét giao dịch thực tế:
3.1. Một số tính chất về Repo bất động sản.
Mặc dù trải qua thời gian dài có tồn tại giao dịch dạng repo bất động sản; tuy nhiên, vẫn chưa thể có khung pháp lý rõ ràng. Do đây là vấn đề phức tạp, có những giao dịch chồng chéo đan xen mà đối tượng lại thuộc diện phải đăng ký tài sản hoặc đăng ký đảm bảo (mua bán, cho vay, thế chấp, quyền chọn,…). Hiện nay, các cơ quan quản lý đang quan sát, cân nhắc, để có những đề xuất vừa khuyến khích giao dịch, vừa bảo vệ quyền lợi các bên, vừa đảm bảo an toàn cho thị trường.
Người mua và người bán vẫn biết rằng có những rủi ro tiềm tàng; nhưng xuất phát từ nhu cầu tạo niềm tin hoặc quan hệ vay mượn, mà người ta nghĩ ra cách repo này.
Một số rủi ro: chẳng hạn, người bán có thể mất quyền sở hữu bất động sản nếu không thể mua lại theo đúng thỏa thuận; người mua gặp phải thể biến động mạnh về giá bất động sản, gây khó khăn cho việc định giá và xử lý tài sản khi người bán không thực hiện hợp đồng; về thị trường thì có thể bị lợi dụng các hoạt động đầu cơ, thổi giá, gây bất ổn.
Rất có thể, sau khi hoàn chỉnh hướng dẫn về luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai; trước hết cho minh bạch thông tin thị trường, quản lý sàn giao dịch, bảo vệ người mua nhà…sẽ phối hợp với cơ quan quản lý tín dụng xây dựng quy định về repo bất động sản. Khi đó, sẽ đa dạng hóa kênh huy động vốn; các nhà đầu tư dễ dàng mua bán, chuyển nhượng bất động sản; giảm thiểu rủi ro, tăng cường niềm tin cho các bên tham gia giao dịch. Hy vọng trong tương lai, pháp luật Việt Nam sẽ sớm có quy định rõ ràng về repo bất động sản để loại hình giao dịch này có thể phát triển lành mạnh, đóng góp vào sự phát triển của thị trường bất động sản.
3.2. Ví dụ
3.2.1. Doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thì nhận thấy một số đặc điểm:
– Do nhu cầu huy động vốn trong thời gian ngắn, nên Repo bất động sản chỉ là một giao dịch tạm thời, bên bán có nghĩa vụ mua lại bất động sản sau một thời gian nhất định (thường dưới 1 năm). Việc mua lại bất động sản không phải là mục tiêu kinh doanh của bên bán, mà mục đích là để bên mua yên tâm thực hiện giao dịch; lãi suất của Repo bất động sản thường được tính dựa trên giá trị của bất động sản và thời gian của hợp đồng.
– Dạng thứ 2 là bên bán muốn huy động được vốn trong thời gian ngắn, nhưng lại không muốn phải bán đứt bất động sản.
Giao dịch này thường thầm lặng, dựa trên sự quen biết và tin tưởng nhau; được ghi nhận thành văn bản (các điều khoản chưa rõ ràng, minh bạch và đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của các bên, thời gian, lãi suất, giá trị của bất động sản và các điều khoản khác), nhưng không công chứng.
3.2.2. Khi tìm hiểu một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thấy có một loại văn bản cam kết một chiều từ doanh nghiệp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản, nhằm mục đích đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên bán, để đối tác bên mua yên tâm.
Do không có đủ thông tin, hoặc có nhưng không chính quy, nên giới hạn chủ chỉ nêu sự việc, bỏ qua các yếu tố khác về ghi nhận kế toán (tài sản hoặc nợ phải trả); các thỏa thuận khác; thủ tục thừa phát lại hoặc công chứng để xác nhận về sự đảm bảo nghĩa vụ này.
3.2.3. Khi lãi suất cho vay của ngân hàng giảm xuống, công ty kinh doanh bất động sản sẽ tung ra dịch vụ repo bất động sản, tức cho vay và hứa mua lại, để cho khách hàng có tiền trả nợ cũ cho ngân hàng (mà trước đó phải vay với mức lãi suất cao). Bản chất đây không phải là biện pháp bảo đảm, mà thuần túy là hoạt động tín dụng.
3.2.4. Khi chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có nhu cầu về vốn, sẽ thỏa thuận với bên mua và tổ chức tín dụng về “cam kết sẽ mua lại bất động sản đó sau khoảng thời gian nhất định với giá cao hơn giá bán ban đầu”. Tổ chức tín dụng giải ngân bằng cách chuyển tiền cho chủ đầu tư, nhưng bên đi vay lại là khách hàng mua bất động sản. Trường hợp này thường số tiền của khoản vay thấp hơn giá trị thị trường của bất động sản thế chấp và kỳ hạn hợp đồng repo ngắn.
3.2.5. Khi có biến động về lãi suất, thì nghiệp vụ này xảy ra:
– Giai đoạn 1: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bán bất động sản cho khách hàng cá nhân, cá nhân vay tổ chức tín dụng (chẳng hạn lãi suất tín dụng 15%/năm). Trong điều khoản hợp đồng doanh nghiệp có hứa mua lại.
– Giai đoạn 2: Khách hàng cá nhân bán lại cho doanh nghiệp, đồng thời cá nhân chịu khoản phí dịch vụ (chẳng hạn 1% trên giá trị tài sản), bên doanh nghiệp chuyển tiền cho cá nhân kèm lãi suất (cao hơn lãi suất của tổ chức tín dụng), nhưng chỉ duy trì trong thời gian ngắn. Mục đích: để khách hàng cá nhân tất toán trước hạn khoản nợ vay trước đây ở ngân hàng.
– Giai đoạn 3: Khách hàng cá nhân mua lại bất động sản của doanh nghiệp đúng với giá đã bán, dùng bất động sản để thế chấp khoản vay khác, với lãi suất thấp hơn (chẳng hạn 12%/năm).
Như vậy, mặc dù dịch vụ repo tính lãi cao hơn tổ chức tín dụng, nhưng cộng các khoản phí và lãi phải trả cho công ty bất động sản và tổ chức tín dụng cũng thấp hơn so với lãi vay theo hợp đồng trước đây.
3.2.6. Một phương thức khác, không phải phái sinh, nhưng liên quan đến Repo bất động sản. Đó là thỏa thuận bên cung cấp dịch vụ (Bên A) nhận tài sản đảm bảo (tiền đặt cọc) từ bên sử dụng dịch vụ (Bên B) để bảo đảm việc thực hiện các cam kết của Bên B.
4. Kết luận:
Nghiệp vụ Repo bất động sản bên cạnh những mặt tích cực khai thông dòng tiền, linh hoạt hơn cho khách hàng, cũng chứa đựng những rủi ro về tài chính cũng như các vấn đề pháp lý đi kèm. Thị trường bất động sản Việt Nam đang dần phát triển và tiệm cận với khu vực, và Repo là một công cụ cần thiết để giúp cho các chủ đầu tư có thêm cơ hội tiếp cận nguồn vốn nhàn rỗi của khách hàng.
Dù chưa có quy định, nhưng sự việc vẫn cứ diễn ra do nhu cầu quan hệ kinh tế trong xã hội, dựa trên sự thỏa thuận dân sự; thiết nghĩ, cần ban hành quy định pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp các bên khi tham gia giao dịch repo này./.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Quốc hội (2020), Luật doanh nghiệp năm 2020
- Quốc hội (2005), Luật công cụ chuyển nhượng năm 2005
- Thông tư số 01/2012/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, ban hành ngày 16 tháng 02 năm 2012.
- Nguyễn Ngọc Điện (2024), Giáo trình pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, Trường Đại học mở TPHCM, (139-2024/CXBIPH/6-02/ĐHQGTPHCM)
- Thông tư số 41/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, ban hành ngày 30/12/2016
- Thông tư số 22/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, ban hành ngày 29 tháng 12 năm 2023
[1] Khoản 14 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước
[2] Khoản 3 Điều 1 Thông tư số 22/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước
[3] Khoản 1 Điều 4 Luật công cụ chuyển nhượng năm 2005
[4] Khoản 1 Điều 2 Thông tư số 01/2012/TT-NHNN