LƯU Ý VĂN BẢN THỎA THUẬN KHI MUA NHÀ

Để sở hữu một căn nhà trong mơ, nhiều người không ngần ngại đặt cọc một số tiền lớn từ rất sớm, ngay cả khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Tuy nhiên, hình thức giao dịch qua “văn bản thỏa thuận” với đơn vị môi giới thay vì hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư ẩn chứa nhiều rủi ro pháp lý. Hãy cùng phân tích một tình huống cụ thể.

1. Mô tả tình huống:

Một thỏa thuận dịch vụ giữa Khách hàng (Bên B) và Đơn vị Môi giới (Bên A), nhằm mục đích đăng ký và chuẩn bị cho việc mua một sản phẩm bất động sản trong tương lai của Chủ Đầu Tư.

Nội dung: thỏa thuận đặt cọc và cung cấp dịch vụ tư vấn, ràng buộc các bên trong quá trình chuẩn bị cho đến khi Chủ Đầu Tư đủ điều kiện mở bán sản phẩm theo quy định của pháp luật.

Quyền lợi Bên A:

• Nhận phí dịch vụ do Chủ Đầu Tư thanh toán khi giao dịch được xác nhận thành công.
• Được Bên B ủy quyền thay mặt thực hiện việc đăng ký, chọn mua Bất Động Sản với Chủ Đầu Tư.
• Có quyền đơn phương chấm dứt thỏa thuận và xử lý tiền đặt cọc theo quy định nếu Bên B vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Trách nhiệm A:

• Tư vấn, giới thiệu đầy đủ thông tin về dự án, sản phẩm, chính sách giá và các ưu đãi cho Bên B.
• Hỗ trợ Bên B tham gia đăng ký chọn mua Bất Động Sản khi Chủ Đầu Tư đủ điều kiện mở bán.
• Đôn đốc Chủ Đầu Tư tiến hành ký kết Hợp đồng mua bán với Bên B.
• Thông báo cho Bên B về thời gian, địa điểm ký kết Hợp đồng với Chủ Đầu Tư.
• Chuyển toàn bộ số tiền đặt cọc của Bên B cho Chủ Đầu Tư để thanh toán cho giá trị Bất Động Sản sau khi giao dịch được xác nhận và Hợp đồng được ký kết.
• Hoàn trả tiền đặt cọc và một khoản tiền phạt tương ứng nếu Bên A đơn phương chấm dứt thỏa thuận không đúng quy định.

Quyền lợi Bên B:

• Được Bên A cung cấp đầy đủ thông tin về dự án và hỗ trợ các thủ tục đăng ký mua.
• Được đảm bảo sẽ ký kết Hợp đồng mua bán với Chủ Đầu Tư nếu tuân thủ đầy đủ các nghĩa vụ.
• Được nhận lại tiền đặt cọc và tiền phạt nếu Bên A vi phạm thỏa thuận.
• Được hưởng ưu đãi miễn phí quản lý 12 tháng sau khi nhận bàn giao Bất Động Sản, nếu đáp ứng đủ điều kiện.

Trách nhiệm B:

• Đặt cọc cho Bên A theo đúng tiến độ các đợt đã thỏa thuận.
• Chịu lãi suất chậm nộp 0,02%/ngày nếu thanh toán tiền đặt cọc không đúng hạn (từ đợt 2 trở đi).
• Thực hiện việc ký kết Hợp đồng với Chủ Đầu Tư khi có thông báo.
• Bảo mật các thông tin liên quan đến thỏa thuận.
• Không được hủy ngang việc đăng ký mua Bất Động Sản trừ khi có sự đồng ý của Bên A.

Quyền lợi Bên thứ ba (Chủ Đầu Tư):

• Được Bên A, với tư cách là đơn vị môi giới độc quyền, khảo sát nhu cầu và tìm kiếm khách hàng.
• Nhận tiền đặt cọc từ Bên A (do Bên B nộp) để khấu trừ vào giá bán Bất Động Sản.
• Có quyền từ chối ký Hợp đồng nếu Bên B chậm trễ quá 30 ngày so với thông báo.

Trách nhiệm Bên thứ ba:

• Cung cấp thông tin dự án cho Bên A để tư vấn cho khách hàng.
• Hoàn thiện các điều kiện pháp lý để có thể mở bán và ký kết Hợp đồng mua bán Bất Động Sản với Bên B.
• Ký kết Hợp đồng mua bán với Bên B khi giao dịch được xác nhận và Bên B đã hoàn thành nghĩa vụ.
• Bàn giao Bất Động Sản cho Bên B, vào thời điểm xác định.

2. Nhận diện tính pháp lý của văn bản thỏa thuận và hợp đồng vay: Những sai lầm “chết người”

2.1. “Văn bản Thỏa thuận” không phải là tài sản bảo đảm hợp lệ

Về bản chất: Văn bản này thực chất chỉ là một cam kết hợp tác, thỏa thuận cung cấp dịch vụ giữa các bên. Nó không phải là “tài sản” theo định nghĩa của pháp luật (bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản). Đây chỉ là một dạng cam kết về quyền sẽ phát sinh từ một hợp đồng trong tương lai.

Về hình thức: Để một thỏa thuận có giá trị bảo đảm, nó phải được lập thành hợp đồng thế chấp hoặc cầm cố, xác định rõ tài sản bảo đảm và quan trọng nhất là phải được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định. “Văn bản Thỏa thuận” này không đáp ứng các điều kiện trên.

Hệ quả: Khi B không trả được nợ, ngân hàng không có quyền ưu tiên xử lý tài sản (là căn nhà hình thành trong tương lai) để thu hồi nợ. Ngân hàng chỉ có thể đòi nợ B như một chủ nợ thông thường và phải khởi kiện để yêu cầu thi hành án trên các tài sản khác (nếu có).

2.2. Giao dịch đặt cọc qua trung gian là trái luật

Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, quy định rất chặt chẽ về việc huy động vốn cho các dự án bất động sản hình thành trong tương lai.

Điều cấm: Điều 69 Luật Nhà ở 2014 nghiêm cấm chủ đầu tư ủy quyền cho bên thứ ba (như công ty môi giới) ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng. Mọi giao dịch phải được thực hiện trực tiếp giữa CĐT và người mua.

Thực tế sai phạm: Trong tình huống này, A đã đứng ra nhận tiền đặt cọc của B thay cho CĐT. Đây là hành vi vi phạm điều cấm của luật.

“Văn bản Thỏa thuận” có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật (theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015). Khi thỏa thuận vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, việc đòi lại tiền từ công ty môi giới A có thể gặp nhiều khó khăn, đặc biệt nếu họ đã chuyển tiền cho CĐT hoặc sử dụng vào mục đích khác.

2.3. Rủi ro cho tất cả các bên

– Đối với người mua (B): Có nguy cơ mất trắng số tiền đặt cọc nếu công ty môi giới hoặc CĐT gặp vấn đề về tài chính. Việc khởi kiện đòi lại tiền sẽ rất phức tạp và tốn kém.

– Đối với ngân hàng: Giải ngân dựa trên một thỏa thuận không hợp lệ là một sai sót nghiệp vụ nghiêm trọng. Ngân hàng không chỉ đối mặt với nguy cơ nợ xấu không có tài sản bảo đảm để xử lý mà còn có thể bị xem là giải ngân sai mục đích (bị thanh tra, xử phạt hành chính).

– Đối với đơn vị môi giới (A): Nhận tiền đặt cọc thay CĐT là hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản, có thể bị xử phạt hành chính, thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự nếu có yếu tố lừa đảo, chiếm đoạt.

3. Phân tích về tố tụng

Văn Bản Thỏa Thuận quy định rằng tranh chấp sẽ được giải quyết bằng trọng tài tại Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam. Điều 6 Luật Trọng tài thương mại 2010: Nếu các bên đã có thỏa thuận trọng tài hợp lệ, thì Tòa án phải từ chối thụ lý, trừ trường hợp thỏa thuận trọng tài vô hiệu hoặc không thể thực hiện được. Như vậy, thỏa thuận “giải quyết tranh chấp bằng trọng tài” là ràng buộc pháp lý, loại trừ thẩm quyền của Tòa án (nguyên tắc độc quyền).

Tuy nhiên, xác định tài sản này thuộc diện mua tiêu dùng. Bởi vì mục đích vay vốn là để thanh toán tiền đặt cọc mua Nhà phố. Việc mua Nhà phố là nhằm phục vụ mục đích để ở hoặc nghỉ dưỡng của cá nhân và gia đình, đây là một nhu cầu tiêu dùng. Bên vay là cá nhân, không phải là một tổ chức hay doanh nghiệp vay vốn để kinh doanh. Toàn bộ nội dung hợp đồng không đề cập đến việc sử dụng bất động sản này cho các mục đích sinh lời như cho thuê, làm văn phòng, hay các hoạt động kinh doanh khác.

Vì vậy, khoản vay này được xem là khoản vay tiêu dùng để mua bất động sản phục vụ đời sống, không phải là vay để đầu tư kinh doanh. Do đó, mối quan hệ này được điều chỉnh bởi Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng của Việt Nam (cả phiên bản năm 2010 và 2023) đều chứa đựng những quy định đặc thù để bảo vệ người tiêu dùng trong các hợp đồng ký kết với tổ chức, cá nhân kinh doanh. Một trong những quyền quan trọng nhất được pháp luật công nhận là quyền được lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp.

Theo đó, ngay cả khi hợp đồng theo mẫu hoặc điều kiện giao dịch chung có điều khoản lựa chọn trọng tài, người tiêu dùng vẫn không bị tước đi quyền khởi kiện tại Tòa án. Điều khoản trọng tài trong hợp đồng với người tiêu dùng sẽ chỉ có hiệu lực khi người tiêu dùng chủ động đồng ý lựa chọn phương thức này sau khi tranh chấp đã phát sinh. Tổ chức kinh doanh (Bên A) không thể ép buộc người tiêu dùng (Bên B) phải tuân thủ điều khoản trọng tài đã được soạn sẵn trong hợp đồng.

Do đó, dù Bên A và Bên B đã ký vào một văn bản thỏa thuận có điều khoản trọng tài, nhưng vì đây là giao dịch tiêu dùng, Bên B với tư cách là người tiêu dùng vẫn có toàn quyền lựa chọn khởi kiện Bên A ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết. Trong trường hợp này, điều khoản trọng tài sẽ không ràng buộc nếu Bên B không lựa chọn nó./.